该来的终归还是来了
海南省放大招了
海南省人民政府近日发布《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）
解读如下
1.中部永久停止开发外销房地产项目
《意见》提出“永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目”
早在今年4.14海南岛施行全面限购政策时，海南7县市先后发布具体限购政策。彼时除了海口主城区、三亚、琼海博鳌之外，意外的是五指山、保亭、白沙、琼中以及海口南部区域限购，并且限购条件比较苛刻。
通过本次决定可以看出，政府目的是为了保护海南中部的生态基地，与本次《意见》中的“永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。”相吻合。
海南中部房地产市场一直是不被内地关注的板块，整体开发体量极小。此次本项决定对于海南省整体的房地产市场的短期直接影响有限。但释放出来的信号足以见得海南省此后对生态环境的重视之深！
另外，从市场角度，海南岛作为一个整体面向全国来看，可以说中部一个庞大的未来可开发体量的突然消失，对于东部等其他可开发区域应该是长久的利好。
2.提升房地产项目品质、发展装配式建筑
《意见》提出“发展装配式建筑”
自《意见》施行之日起，新取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配式建造方式建设的建筑可按照我省原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。
发展装配式建筑是建造方式的重大变革，是推进供给侧结构性改革和新型城镇化发展的重要举措。与国，有利于促进建筑业与信息化工业化深度融合、培育新产业新动能、推动化解过剩产能，有利于节约资源能源；与海南，响应中央号召，也能减少施工污染，保护生态环境；与企业，提升劳动生产效率和质量安全水平，增加绿色建筑评级。
本次海南将大力推进装配式建筑与房产预售时间捆绑在一起，旨在倒逼企业追求自我进步，也是一个开发实力洗牌的好招数。
3.提升品质、配套先行
《意见》还提出“要提升房地产开发品质”
不再审批全玻璃幕墙项目，大力推广装配式建筑、全装修住宅、绿色建筑(推广新型墙体材料)、绿色生态小区。制定海南新建住宅小区基础和公共服务配套设施规划设计标准，加大配套设施建设力度，配套设施未达到相关要求的，不得出让房地产开发建设用地。
海南要向高端度假进一步靠拢。配套先行，鼓励购房人群上岛长住；也暗指上岛成本或将持续增加。
4.重点发展南北两极
《意见》指出“调整优化房地产区域结构”
组织编制全省房地产发展规划，促进海南房地产业平稳健康发展。根据全省“多规合一”要求，按照“两级优先、东西部适度、中部严控”的原则，推动形成南北两极引领、东西部优势互补、功能配套、协调联动格局。北部“海澄文”一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；南部“大三亚”旅游经济圈，重点发展与旅游、文体、健康、医疗、养生结合的房地产；东部地区，适度发展以旅游、会展、医疗、养生为特色的房地产；西部地区，适度发展产业配套与旅游度假相结合的房地产；中部生态核心区，永久停止开发新建外销房地产项目。
除了永久停止中部地区开发，重点抓两极：“大海口”和“大三亚”也是本次《意见》再次强调的方向，海南土地拓展的伙计们，请抓住重点。
5.优化产品结构，停止产权式酒店
《意见》指出“调整优化房地产产品结构，停止产权式酒店项目规划报建审批”
逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重，积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型住房产品；配套发展商业、办公及各类公共服务设施类地产。促进房地产业与产业园区、旅游度假、文化体育、教育科技、医疗健康、商务会展等融合发展，实现从单一产业向产业融合的转变。结合美丽乡村建设，大力发展民宿经济，依托特色资源开发具有当地风情、民俗文化特色的民宿客栈、休闲驿站、小型精品酒店等，引导更多“候鸟型”岛外居民到美丽乡村和民宿休闲度假。
严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅。严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。
产权式酒店产品一直是海南岛的“类住宅”宠儿。由于海南沿海一线以前全部是旅游用地性质，基本上都是打产权式酒店的模式进行报批报建并最终分割销售实现价值变现。但从销售比例的下调直到本次《意见》的停止报批，基本上将此类产品一刀划断了。
6.鼓励租售共存
《意见》指出“调整优化房地产租售结构”
加快培育发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。支持企业通过新建、自持、租赁、购买等方式多渠道筹集房源，加大租赁住房供给，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，促进平抑住房租金价格，进而平抑销售价格，防止市场过热。充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。加快建立住房租赁信息政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。加快实行房屋租赁合同网签备案，加强租赁市场监管，规范租赁市场秩序。
各市县政府要结合当地实际，逐步提高商品住宅租赁比例，降低出售比例。从2018年起，对人口净流入较大的市县，省住房城乡建设厅在下达商品住宅年度建设指导性计划时，应提出商品住宅租售比例。各市县新出让的商品住宅用地，可将租赁型住房建设比例作为土地出让条件载入招拍挂交易文件，在土地成交后，由市县规划、国土资源、住房城乡建设、房地产管理等部门依职责按租赁型住房的建设要求与土地竞得人签订协议，督促其履行责任，并在后期项目建设中严格监督落实。
海南岛的租赁市场分长租和短租，三亚以及一线海景在旅游旺季可谓一房难求。用租金倍增来形容，那是侮辱了一线海景住房的价值。随便怎么滴也得翻个5倍以上吧。因此，发展租赁住房可以考虑寻找三亚以及一线海景的土地租赁部分做成短租公寓。基本上每年的最后一个季度就能保本，其他时间卖多少净赚多少不在话下。
7.加大监管、规范市场
《意见》指出“加强房地产市场监管”
嘴巴要把牢了，接下去海南进入市场旺季。请各大媒体和楼盘管好自己的嘴巴，尽量避开一房难求、楼市火热等言论。以免被请去喝茶哦！
8.落实保障
在本次《意见》发布之前，9月22日的全省会议上通过了一项《决定》
海南是我国唯一一个热带岛屿，无论是环境还是气候都是度假天堂，也比较适合居住，所以从长远角度来说一定要保护好这块净地。
但是环境和GDP往往是一个矛盾，要环境就要放弃GDP，要GDP就会出现环境破坏，本次海南省政府针对重要生态区域采用全新的考核体系，不完全通过GDP来判断工作政绩，这是给本次《意见》能够在各县市，特别是中部地区能够最终落地提供了政治路劲，可谓全方位用心考量了。
逆天的调控逻辑背后，海南依旧希望通过“青山绿水”之战略实现国际旅游岛的终极目标。对于海南的存量房地产市场来说，是价值提升的一个极其重要的信号。
来源：地产星探 作者：泽龙+星探君
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